Comprador pode requerer a nulidade de cláusulas que versem sobre a
transferência no pagamento dos corretores da vendedora para os consumidores,
com a devida restituição dos valores despendidos.
Imóvel na planta: vendedor que
deve pagar por seus corretores
Jhonson Cardoso Guimarães Neves
Tendo a vendedora interesse na intermediação da corretagem, não
pode transferir o dever de pagamento para os consumidores, pois se trata de
custo inerente a sua própria atividade.
Ultimamente vemos um aumento considerável na compra e venda de
imóveis “na planta”, e, agregado a isso, inúmeras ilegalidades existentes nos
contratos firmados entre as partes, ajustes estes que, via de regra, são de
adesão, sem qualquer possibilidade de discussão das cláusulas ali inseridas,
sendo simplesmente impostas aos consumidores.
Uma das muitas ilegalidades existentes, e que está se tornando
praxe em ser feita pelas construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, é a
imposição, por parte destas, da intermediação de corretores imobiliários para a
conclusão do negócio e transferência do pagamento destes para os compradores.
Como é uma situação que virou costumeira em contratos dessa
espécie, tornou-se preciso alvo, tanto de análise acerca do tema por juristas e
doutrinadores, assim como de inúmeras demandas judiciais - incluídas ações propostas
por associações de defesa dos consumidores e por Ministério Público -
requerendo a nulidade de cláusulas que versem sobre a transferência no
pagamento dos corretores da vendedora para os consumidores, com a devida
restituição dos valores despendidos.
Tanta discussão segue no sentido de que, com o amparo do Código de
Defesa do Consumidor, não há razão, sequer disposição legal, que permita tal
transferência para o consumidor dos custos dos corretores contratados pela
vendedora.
Normalmente quem tem o intuito na utilização da corretagem que
deve pagar a remuneração do corretor imobiliário, e não transferir tal
incumbência para terceiro, salvo quando expressamente acordado entre as partes,
por livre e espontânea vontade (o que não ocorre em contratos de adesão, pois a
transferência é imposta unilateralmente pelo vendedor).
Como a ressalva que garante a transferência para terceiro não se
aplica em casos de contratos de adesão, por não ter ocorrida a efetiva
discussão entre as partes e conclusão em senso comum sobre o ônus do pagamento,
não permitindo margem de escolha por parte do comprador, já inexiste qualquer
possibilidade para impor ao consumidor o pagamento dos corretores contratados
pela vendedora, pois foi esta quem tinha o interesse na intermediação da
corretagem, e não ao contrário.
Muitas vezes os compradores sequer sabem que estão tratando a
intermediação do negócio com um corretor imobiliário, acreditando se tratar de
funcionário da própria vendedora.
Agregado a isso, o Código de Defesa do Consumidor não permite que
existam cláusulas contratuais que imponham ou condicionem a conclusão do
negócio por meio de representantes ou intermediadores, condicionem um produto
ou serviço a outro serviço, ou transfiram incumbência, ônus ou obrigações, que
são do fornecedor, para terceiros ou consumidores.
Enfim, tendo a vendedora interesse na intermediação da corretagem,
não pode transferir o dever de pagamento para os consumidores, pois se trata de
custo inerente à própria atividade exercida por aquela e por ser intenção
inicial de sua parte em ter a conclusão do negócio mediante intermediação de
corretores imobiliários.
Transferir custos que eram de incumbência da própria vendedora
ocasiona uma desvantagem excessiva na contratação, gerando onerosidade ao consumidor
e enriquecimento indevido do fornecedor, pois é agregado ao preço um valor
(normalmente muito considerável) que nem ao menos deveria ser pago pelo
comprador.
A construtora, incorporadora ou imobiliária obtém um lucro
gritante, pois está deixando de efetuar um pagamento que era de sua obrigação,
burlando até mesmo o próprio Fisco. Já o consumidor passa a ter um prejuízo
exorbitante, tendo em vista que tem que arcar com o pagamento de uma obrigação
que era de exclusividade daquele que tinha o interesse na intermediação da
corretagem (vendedor).
Deixar a empresa de despender valores que eram de seu dever
inerente, transferindo-os compulsoriamente aos consumidores, é uma forma de
gerar um desequilíbrio contratual desnecessário, enriquecimento ilícito por aquela,
desvantagem excessiva para o consumidor, bem como abalo à própria Ordem
Econômica.
Desta feita, o que os consumidores podem fazer, quando existente a
imposição e condicionamento da conclusão do negócio por meio de corretores da
própria vendedora, com transferência dos custos para os compradores, é
objetivar a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que versem sobre
isso, com a consequente restituição, com juros e correção monetária, do valor
pago indevidamente, podendo ainda ser em dobro tal devolução.
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