7 de jun de 2012

Compra de imóvel na planta (1)


Jorge Luiz de Andrade Barros Junior


Danos morais e Materiais pelo atraso da unidade e da área comum de lazer

Vários são os problemas constantes nos contratos de adesão apresentados pelas construtoras aos adquirentes. Por se tratar de contrato de adesão, a negociação e modificação de cláusulas fica prejudicada, o que provoca uma enxurrada de ações judiciais com o fim precípuo de discutir e/ou anular tais cláusulas.
O principal ato danoso praticado é, sem dúvida, o atraso na entrega do empreendimento. É fato notório que este atraso acarreta uma série de danos aos adquirentes, tanto materiais quanto morais. O adquirente se programa, se organiza para ocupar seu bem na data aprazada e acaba sendo surpreendido com a alteração unilateral da data de entrega deste.
O consumidor, além de pagar o financiamento, deve arcar, na maioria das vezes, com gastos de aluguel, até mesmo porque precisa de um lugar para residir com sua família. Tal situação faz com que a obrigação assumida se torne sobremaneira onerosa, causando danos materiais com relação aos gastos mencionados e ao lucro que deixou de obter se tivesse o bem na data aprazada (lucros cessantes) e morais, já que o desgosto, a sensação de impotência, a frustração, o receio (por se tratar de investimento de alto valor) e a inércia das incorporadoras são ensejadores desta modalidade danosa.
Nestes casos, o que costumeiramente se aplica aos casos concretos é uma indenização a título de lucros cessantes, ou seja, aquela vantagem que o adquirente deixou de aferir exatamente por não ter recebido seu bem na data estipulada contratualmente, consistente no valor que o consumidor pagou em aluguéis ou, ainda, em valor equivalente ao aluguel do imóvel adquirido.

PROCESSUAL CIVIL – CIVIL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA QUANTO AO PRAZO DE ENTREGA – INDENIZAÇÃO DEVIDA A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES – IMPROVIMENTO DOS EMBARGOS INFRINGENTES.
1. Deixando a incorporadora de entregar a unidade prometida à venda no prazo ajustado, responde por indenização, nesta incluídos os lucros cessantes, que resulta da impossibilidade de o promitente comprador poder auferir renda ou ocupá-lo em negócio próprio.
2. Embargos improcedentes. Conhecidos e improvidos os embargos infringentes. Decisão unânime.

Não obstante a demora na entrega do imóvel, por vezes os adquirentes ainda devem suportar a demora na entrega da área comum de lazer do empreendimento. Ora, compra-se um imóvel, no mais das vezes, pela comodidade que este proporcionará a seu adquirente.
A área de lazer destes condomínios é, por vezes, fator determinante na escolha deste ou daquele empreendimento. A piscina, sauna, salão de jogos, salão de festas, academia, playground, etc. são ambientes dos quais os adquirentes devem estar aptos a utilizarem desde o momento em que se imitirem na posse do imóvel. Porém, a realidade é outra.
Neste caso, entendemos que o adquirente também faz jus a indenização nos mesmos moldes daquela prevista para a entrega da unidade habitacional, eis que a construtora/incorporadora continua em mora.
Outra espécie de indenização que vem sendo aplicada sistematicamente por nossos Tribunais é a que consiste na aplicação de multa contratual, muitas vezes prevista no contrato apenas contra o adquirente, ao vendedor, por força do princípio da equidade.
É fato notório termos a estipulação de multas e penalidades de toda sorte contra o consumidor em caso de inadimplemento e nenhuma contra a construtora/incorporadora. Pode-se, inclusive, fazer pedidos alternativos em relação a estes dois parâmetros de indenização, eis que, na maioria das vezes, se equivalem.

“CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. JUROS MORATÓRIOS, MULTA E HONORÁRIOS. APLICAÇÃO EM CONSONÂNCIA COM A PREVISÃO CONTRATUAL, POR EQÜIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS A SEREM RESTITUÍDAS. INCC INCIDENTE ATÉ O AJUIZAMENTO DA AÇÃO, POR VINCULAÇÃO À CONSTRUÇÃO. INPC APLICÁVEL A PARTIR DE ENTÃO.
I. (...)
II. Multa compensatória, juros e honorários estabelecidos de conformidade com a previsão contratual, por aplicação da regra penal, a contrario sensu, por eqüidade.
III. (...)
V. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.
(...)
Igualmente sem nenhuma razão a apelante principal quando pleiteia que seja eliminada da condenação a parcela relativa ao pagamento da multa convencional no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, pois, apesar de não existir previsão contratual desse pagamento em caso de inadimplemento da obrigação por parte da construtora, a solução encontrada na sentença monocrática é justa, pois contempla o promissário comprador - reafirmo, parte mais fraca na relação contratual - com o direito ao recebimento de multa no mesmo percentual devido à apelante principal se se tratasse de mora do adquirente do bem.” (...)
(STJ – Quarta Turma - Recurso Especial Nº 510.472 / MG – Relator: Ministro Aldir Passarinho Junior – Julgado em 02/03/2004 - DJ 29/03/2004 p. 247 – Grifos nossos).

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