Reflexões
sobre o pacto ad corpus e ad mensuram no Código de Defesa do Consumidor
Por João Paulo
Rodrigues de Castro
A partir do CDC, se a construtora
anunciar que o imóvel tem certa metragem, deverá cumprir o que foi pactuado.
Não vale mais o argumento de que a área da unidade é um fator menos
preponderante que a localização do empreendimento e a qualidade do edifício.
Seu apartamento parece menor do que o anunciado pela Construtora?
Em Brasília, um comprador resolveu tirar a prova. Mediu por conta
própria sua unidade, e constatou que o imóvel tinha 1,45% a menos do que a
medida anunciada. Revoltado, ingressou com ação no Judiciário, requerendo o
abatimento proporcional do preço pelo valor da área faltante (ação quanti
minoris). Em grau de recurso, decidiu o STJ que a medida não foi o fator
preponderante desse negócio, já que o “erro” da construtora foi inferior a 5%
da área total da unidade negociada.
Nesse caso, haveria presunção (art. 500, §1º, do CC) de que a venda se
realizaria ainda que o comprador soubesse que a área era menor do que a
anunciada (venda ad corpus). Não
haveria, portanto, direito à indenização. Final da história: deram razão a
Paulo Octávio, Construtora que foi ré nesse processo ( Resp 326.125 -DF).
Essa decisão não significa que o STJ liberou as Construtoras para
errarem em 5% sobre o total da área das unidades vendidas. No processo relativo ao recurso mencionado, o
contrato entre as partes fora celebrado antes do Código de Defesa do Consumidor
(antes de 12/09/1990). Isso fez toda a diferença para a solução do caso, como
afirmou no voto a relatora, Ministra Isabel Gallotti. Sob a vigência do Código
Civil, a doutrina e a jurisprudência sempre entenderam que a medida não era o
fator preponderante na compra de apartamentos [i]. A metragem anunciada tinha
caráter meramente anunciativo [ii], caso não houvesse pacto acessório
considerando que a venda seria por medida. Desse modo, nessa época, se houvesse
erro de 5% na metragem da unidade entregue, não haveria falar-se em direito à
indenização pelo valor da área faltante.
A partir do CDC, se a Construtora anunciar que a unidade vendida
tem, por ex., 100 m2, deverá cumprir exatamente o que foi pactuado. Não há
margem de erro de 5% sobre a área do imóvel negociada, sob o argumento de que a
venda de apartamentos presume-se ser feita mais pela localização do
empreendimento e pela qualidade do edifício do que pela área da unidade. Isso
porque o Código de Defesa do Consumidor adota, em seu art. 18, §1º, a teoria da qualidade[iii]. O
fornecedor passa a ter o dever de respeitar as confianças legítimas do consumidor.
Além disso, as características dos produtos ou serviços anunciadas em
panfletos, outdoors passaram a integrar o contrato entre o que faz a oferta e o
futuro comprador. Desse modo, se a Construtora anuncia 100 metros quadrados,
deve entregar a unidade com essa medida exata. Se errar para menos, o comprador
pode pedir o complemento da área (o que é impossível num edifício já
construído) ou o abatimento pela área que faltou. Pode ainda requerer o desfazimento do contrato
se assim preferir. Essa última hipótese é uma ótima alternativa para os que não
têm condições de financiar o valor do imóvel após a entrega de chaves. Se o
erro for superior, vale dizer, se a Construtora anunciou, por ex., 100 metros e
vende 105 metros, o Código de Defesa do Consumidor não permitirá a cobrança
pelo excesso, já que considera prática abusiva fornecer ao consumidor produto
ou serviço não solicitado. Trata-se, na linguagem do CDC, de amostra grátis,
não existindo, portanto, obrigação de pagamento.
A tese de que a Construtora deve entregar a unidade com o valor
exato da área anunciada, após o CDC, foi consagrada no Superior Tribunal de
Justiça a partir do Resp 436.853. Decidiram nesse recurso que:
A Construtora acusada também nesse processo de vender área menor
que a anunciada foi coincidentemente a Paulo Octávio.
Vale lembrar que não é necessário provar que a Construtora
utilizou de má-fé ao entregar área menor que a anunciada. Impor ao consumidor o
ônus de provar a culpa da Construtora implicaria a impunidade dessas. Poderiam
alegar erro razoável na construção, fugindo da responsabilidade. O Código de
Defesa do Consumidor, atento a isso, eximiu o consumidor de provar a culpa,
bastando o fato lesivo para a indenização. Portanto, para receber da
construtora o valor correspondente à área faltante, basta demonstrar em juízo
que o valor da área do imóvel é diferente da medida prevista expressamente no
contrato ou em anúncios, os quais também integram o contrato.
Outro ponto a ser considerado é o custo-benefício para que o
consumidor receba o valor dessa indenização. Caso desconfie de que a medida de
seu imóvel não corresponda ao valor anunciado, pode fazer a medição por conta
própria. Mas é improvável que um popular consiga com uma fita métrica medir sua
unidade. Há o espaçamento dos tijolos, das esquadrias, que podem atrapalhar o
cálculo preciso. Em contrapartida, o erro de 1m2 pode valer R$ 10.000,00 em
alguns pontos de Brasília. A contratação de um topógrafo parece ser o mais
indicado para comprovar o golpe.
Leia mais: http://jus.com.br/revista/texto/21378/imovel-na-planta-o-erro-das-construtoras-na-metragem-e-o-direito-do-consumidor-a-indenizacao#ixzz1qWfrttuJ
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